Kredyt hipoteczny Wrocław – krok po kroku


Poznaj cały proces uzyskania kredytu hipotecznego we Wroclawiu - dowiedz się jak my to robimy.

Kredyt hipoteczny Wrocław krok po korku

Czy wiesz, że uzyskanie kredytu w cale nie musi być długą i męczącą przeprawą ?Kredyt hipoteczny krok po kroku Poradnik ” kredyt hipoteczny Wrocław- krok po kroku” jest przewodnikiem przez wszystkie etapy uzyskania kredytu hipotecznego.

Zachęcam do lektury 🙂

 

Biuro Informacji Kredytowej BIK

Szczegółowo opisuję czym jest Biuro Informacji Kredytowej w artykule – BIK – jak w prosty sposób sprawdzić swoją aktualną sytuację w BIK 

 

Banki – jest ich cała masa, na który się zdecydować ?

Faktycznie odpowiedź na to pytanie jest bardzo trudna.

Według danych z KNF w lipcu 2016 działało w Polsce

 


Liczba banków i oddziałów instytucji kredytowych  2016-07-31

Liczba krajowych banków komercyjnych                                            37

Liczba banków spółdzielczych                                                              560

Liczba oddziałów instytucji kredytowych                                            26

 

Jednak jeżeli weźmiesz  pod uwagę instytucje, w których możesz uzyskać kredyt hipoteczny to mówimy tu już tylko, albo aż o 21 bankach (lista tutaj) i kilku bankach spółdzielczych, które oferują produkty hipoteczne.

 

Dwadzieścia kilka możliwości to jednakże dalej cała masa szukania i bólu głowy, co wybrać.

W sytuacji, gdy już jesteś zdecydowany/na na kredyt hipoteczny i założenie sobie tego głazu na głowę na 20-30 lat, masz kilka rozwiązań:

 

  • Bieganie po bankach zbierając oferty.

 

Jest to bardzo pracochłonny sposób, całkiem skuteczny, ponieważ nawiązujesz często relacje z doradcami i możesz na miejscu już wstępnie negocjować warunki. Według mnie ma to kilka wad.

Po pierwsze, otrzymane oferty trzeba ze sobą zestawić, a nie jest to sprawa łatwa. Różnią się one od siebie jak dzień i noc i trudno jest, nie będąc fachowcem, ocenić czy gdzieś nie ma ukrytych kosztów. Sprawę kosztów szczegółowo omawiam w innym miejscu, więc teraz tylko sygnalizuję problem.

Druga wada, to trudność z kompleksowością zebrania ofert. Po prostu nie sposób obejść 20 banków, wszędzie zebrać oferty i to wszystko w kilka dni. Teoretycznie możliwe, ale przecież pracujesz (inaczej nie odstałbyś/łabyś kredytu) i nie masz czasu poświęcać całych dni na zbieranie propozycji banków. Z doświadczenia wiem, że najczęściej wygląda to tak, że idziesz do banku, w którym masz rachunek osobisty i czasami do 2-3 innych, które są w pobliżu.

 

  • Szukanie oferty przed komputerem  „z sieci”.

 

Chyba najpopularniejszy obecnie sposób, eliminuje wady poprzedniego sposobu, a więc możesz stosunkowo szybko zebrać oferty z wielu banków i łatwo jest je zestawić oraz sprawdzić w różnego rodzaju wyszukiwarkach i rankingach publikowanych w sieci.

Wydawało by się, że sposób ma same plusy.

Ale czy na pewno ?

Sam/a dobrze wiesz, że obiektywizm rankingów i wyszukiwarek nie zawsze jest….. jakby to delikatnie ująć ….. pewny. Sprowadza się to do oczywistego faktu, że ktoś (w domyśle najczęściej banki) za dany ranking płaci i jakimś sposobem przy odpowiednim doborze parametrów jest na szczycie.

Takie rankingi to jeszcze jedna forma reklamy, ukryta, sprytna, ale jednak reklama.

 

  • Wizyta u  doradcy finansowego/kredytowego.

 

Spodziewaj się na pewno, że jako doradca kredytowy, będę zachwalał ten sposób jako najlepszy i bez wad. Chciałbym móc tak powiedzieć, lecz niestety nie mogę. Oczywiście, doradca kredytowy za Ciebie sprawdzi wszystkie, bądź większość, ofert na rynku i o ile jest przyzwoitym doradcą, zestawi je w sposób umożliwiający ocenę najlepszych propozycji. Przeprowadzi Ciebie również przez często długotrwały proces zbierania dokumentacji i procesu kredytowego. Ale wszystko to pod jednym warunkiem. Musi to być wiarygodny, sprawdzony doradca.

Niestety nie ma jeszcze w Polsce licencji doradców finansowych, nie ma również sprecyzowanych wymogów jakie musi spełniać taki doradca. Więc na rynku jest całe spektrum „specjalistów”, od najlepszych, faktycznych doradców z krwi i kości, do najgorszych, żerujących na naiwności klientów.

Jak rozpoznać dobrego doradcę?

Według mnie, dobrym sposobem jest poszukanie wśród znajomych i rodziny polecenia doradcy, który już został „sprawdzony” i zarekomendowany przez osobę, której ufasz.

Natomiast nawet jeżeli zaufałeś/aś doradcy to i tak sprawdź go.

Każdą przedstawioną ofertę spróbuj ocenić niezależnie i obiektywnie. Mając już wybrane wstępnie 2-3 banki możesz samodzielnie sprawdzić czy faktycznie ich oferta jest najlepsza i jedynie słuszna.

Więcej informacji o tym jak wybrać dobrego doradcę kredytowego przygotowałem poniżej:

Sprawdź jak wybrać dobrego doradcę kredytowego.

WIBOR, LIBOR, EURIBOR, a oprocentowanie kredytów

Pojęcia te często pojawiają się poszukując kredytu, bądź analizując oferty. Jednak wiedza na co mają wpływ, jak działają, kto je ustala, sprawia sporo trudności.

Najpierw szybko same suche definicje:

  • WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) oznacza warszawską międzybankową stopę referencyjną. Od 1991 r. określa oprocentowanie pożyczek na polskim rynku międzybankowym.
  • LIBOR ((ang. London Interbank Offered Rate) – referencyjna wysokość  oprocentowania depozytów i kredytów na rynku międzybankowym w Londynie.
  • EURIBOR (ang. Euro Interbank Offered Rate) – referencyjna wysokość oprocentowania depozytów i kredytów na rynku międzybankowym strefy euro.

Innymi słowy WIBOR, LIBOR i EURIBOR to ceny, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze na określony czas.

Zajmijmy się WIBOR-em jako, że jest to stopa obowiązująca dla większości kredytów udzielanych w naszym kraju.

 

Kto ustala WIBOR?

Stopa WIBOR ustalana jest w każdy dzień roboczy na podstawie ofert składanych przez kilkanaście banków zwanych dilerami rynku pieniężnego. Kto uczestniczy w wyliczaniu WIBOR-u zależy od wyniku konkursu ogłaszanego przez NBP. Uogólniając, można stwierdzić, że w ustalaniu stopy rynkowej biorą udział największe pod względem aktywów banki w Polsce. Mają one największy na naszym rynku udział w handlu różnymi instrumentami finansowymi.

Wiemy już co to jest WIBOR, LIBOR i EURIBOR i teraz pozostaje ustalić jaki mają wpływ na oprocentowanie kredytów.

Sprawa jest najprostsza z możliwych. Zakładając, że na oprocentowanie kredytów, jak na wartość każdego towaru wpływ ma koszt pozyskania/wytworzenia + zarobek producenta, to WIBOR jest kosztem pozyskania pieniądza. Bank po prostu za tyle kupuje pieniądze. Do tego dodaje swój zarobek, który w bankowości nazywa się marżą banku i już mamy oprocentowanie kredytu.
WIBOR + marża banku = oprocentowanie kredytu

 

Koszty kredytu – jawne i ukryte

 

Ubezpieczenia kredytu

Jest to jedna z form zabezpieczenia kredytu wymagana przez banki, chociaż często sprzedawana jako „ubezpieczenie dobrowolne”, ale niezbędne do uzyskania zgody banku na finansowanie.

Istnieje kilka rodzajów ubezpieczeń występujących wokoło kredytu hipotecznego. Jest więc:

  • ubezpieczenie pomostowe – to ubezpieczenie, które chroni bank do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Jest ono ubezpieczeniem obowiązkowym, ale koniecznym tylko na określony czas. Po prostu, po zawarciu na przykład umowy kupna mieszkania i podpisaniu umowy kredytowej, bank przeleje pieniądze zbywcy, ale fizycznie hipoteka zabezpieczająca pożyczone pieniądze nie jest jeszcze wpisana. Sądy wieczystoksięgowe potrzebują około 1-6 miesięcy na wpisanie jej do księgi wieczystej kupowanej przez Was nieruchomości.
  • ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – kolejne ubezpieczenie, którego nie da się uniknąć, ponieważ jego stosowanie regulują przepisy, a dokładnie zapisy Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Od 1 stycznia 2016 kredyt powinien stanowić nie więcej niż 85% wartości nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem. Od początku 2017 roku będzie to 80%.

Istnieje w rekomendacji jednak furtka, z której część banków korzysta. Mianowicie jest możliwość wykupienia opcji ubezpieczenia niskiego wkładu ponad minimalny próg 10%. Jest tak niezależnie, czy wymagany wkład wynosić będzie 15% czy już 20%.

  • ubezpieczenie nieruchomości – w końcu jakieś ubezpieczenie, które nie chroni banków a nas. Jest to trzecie już wymagane bezwzględnie ubezpieczenie ale pierwsze, które naprawdę jest nam potrzebne. Bank zażąda cesji z takiego ubezpieczenia, aby mieć wpływ na wypłacane odszkodowania. Jednak nie zmusza nas do skorzystania z oferty bankowego ubezpieczenia nieruchomości. Często jednak takie ubezpieczenie jest tańsze od oferowanych na rynku. Przed podjęciem decyzji poproś o ofertę z banku i poszukaj lepszej na rynku. Jeżeli nie znajdziesz, skorzystaj z ubezpieczenia grupowego oferowanego przez bank.

Według mnie każda nieruchomość powinna być ubezpieczona. Oczywiście niektórzy się oburzą, że koszty są spore. Być może, chociaż zależy to od wielu czynników i z doświadczenia wiem, że ubezpieczenie domu o wartości około 600.000 PLN wynosi miesięcznie około 50-70 PLN. Domy te lub mieszkania stanowią zaś główny składnik naszego majątku. Z ubezpieczeniami już tak jest, że trzeba wydać pieniądze na ich wykupienie, a potem modlimy się, żeby nie musieć z nich skorzystać.

PAMIĘTAJ  – ubezpiecz swój dom/ mieszkanie !

  • ubezpieczenie od utraty pracy – jest to ubezpieczenie, które w zamyśle ma działać w ten sposób, że jeżeli w czasie spłacania kredytu stracisz pracę to ubezpieczyciel przez okres około 6-12 miesięcy (w zależności od polisy) przejmie spłacanie rat Twojego kredytu. Brzmi dość dobrze, ale muszę Tobie powiedzieć, że nie jestem zwolennikiem takich ubezpieczeń. Główne powody są dwa.

Po pierwsze jest taka masa wyłączeń, klauzul, że bardzo trudno skorzystać z tego ubezpieczenia, a po drugie jest koszmarnie drogie. Jeżeli możesz od niego uciec to radzę skorzystać i nie dać się namówić.

  • ubezpieczenie na życie – to ubezpieczenie jest chyba ze wszystkich tu wymienionych ubezpieczeń najbardziej znane. Zasada jest prosta. Jeżeli jesteś ubezpieczony i umrzesz to kredyt zostanie spłacony przez towarzystwo ubezpieczeniowe, a spadkobiercy otrzymają nieruchomość z „czystą” hipoteką. Jeżeli dwie osoby są kredytobiorcami i obie są ubezpieczone to najczęściej umowy są tak sformułowane, że po śmierci jednej z osób spłacana jest połowa kredytu.

Przy tym ubezpieczeniu nie mogę zero jedynkowo powiedzieć, że odradzam to ubezpieczenie. Wszystko zależy od oferty banku (często są dość atrakcyjne cenowo ale i równie często okrrrrropnie drogie), oraz od Twojej sytuacji majątkowej. Podam dwa skrajne przykłady z mojej praktyki.

Pierwszy przykład.

Małżeństwo z małym dzieckiem chciało kupić mały dom pod Wrocławiem. To miała być ich pierwsza nieruchomość. Pracował tylko mąż jako kierowca TIR-a na międzynarodowych trasach. W tej sytuacji nie wyobrażam sobie nie ubezpieczenie tego Pana na życie. Oczywiście niekoniecznie w banku kredytującym, może w innym towarzystwie, ale jednak. Wyobraź sobie sytuację małżonki tego Pana i ich malutkiego dziecka gdyby nieszczęśliwie zginął. Została by bez środków do życia i z dużym kredytem.

Drugi przykład.

Mój klient kupował mieszkanie pod wynajem. Było to kolejne mieszkanie, które posiadał.  Miał też inny majątek, środki na lokatach i już jakieś ubezpieczenie na wypadek śmierci. W tej sytuacji kolejne ubezpieczenie było by sensowne tylko i wyłącznie w sytuacji gdyby zaoferowano mu super atrakcyjne warunki.

 

Prowizja banku

Jest to koszt kredytu, który polega na pobraniu przez bank jakiejś ustalonej w umowie opłaty w chwili uruchomienia kredytu. Jest to opłata, która nic Tobie nie daje i stanowi zarobek banku za udzielony kredyt.

Na rynku obecnie jest sporo ofert banków z zerową prowizją lub z niską, stanowiącą 0,5%-1% kwoty kredytu. Tylko nieliczne banki proponują dużo wyższą prowizję, ale w zamian oferują często niższe oprocentowanie i rezygnują z wymuszania niechcianych ubezpieczeń.

Jeżeli mogę coś Tobie poradzić, to szukaj oczywiście ofert z jak najniższą prowizją, ale pamiętaj, że bank musi na czymś zarobić i nie zaoferuje Tobie kredytu bez prowizji, z niziutkim oprocentowaniem i bez ubezpieczeń. Po prostu poszukaj takiej oferty gdzie bank naje się łyżeczką a nie chochlą.

 

Odsetki od kredytu

Bank pożycza Tobie pieniądze na określony czas i na określony procent. Odsetki są zarobkiem banku w czasie. Dość łatwo zestawić ze sobą koszt odsetkowy w poszczególnych ofertach, dlatego porównanie marż banków i oprocentowań kredytów najczęściej nie stanowi problemu.

 

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości to konieczność. Bank nie wie ile jest warta nieruchomość, którą ma sfinansować i dlatego potrzebuje wyceny przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Tutaj pojawia się koszt, ponieważ ktoś musi rzeczoznawcy zapłacić. Jest kilka standardów stosowanych przez banki.

  •  Część banków żąda przedstawienia wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. To wnioskodawca musi zlecić wycenę, zapłacić za jej wykonanie i przedłożyć ją w banku do akceptacji.
  • Inna grupa banków sama zleca wycenę rzeczoznawcy, z którym ma umowę i tutaj jest znowu kilka różnych sposobów postępowania. Niektóre banki płacą same za wycenę (nieliczne). Kilka pobierze od Ciebie opłatę za wycenę przed podjęciem decyzji o przyznaniu kredytu a inne dopiero przy podpisaniu umowy.

Jeżeli koszt wyceny jest dla Ciebie kryterium decydującym to szukaj takiej oferty, w której bank sam pokrywa koszt wyceny bądź pobierze od Ciebie opłatę, ale dopiero jeśli zdecydujesz się na ich ofertę.

Ceny wycen w zależności od banku, rodzaju nieruchomości i regionu Polski wahają się od 300 PLN do kilku tysięcy złotych przy skomplikowanych wycenach. Najczęściej w ofertach banków za wycenę trzeba zapłacić od 300 do 800 PLN.

 

Umowa u notariusza –  dodatkowe koszty 

Koszty notarialne zależą oczywiście od rodzaju transakcji, ale stanowią zawsze dość duży wydatek. Nie wszystkie koszty notarialne to koszty taksy notarialnej. Największe koszty przy zawarciu prawie każdej umowy notarialnej to koszty…. jakże by inaczej….. podatków.

W sieci jest sporo kalkulatorów, które pomogą Wam wstępnie oszacować na jakie koszty musicie się nastawić. Ja często korzystam z tego kalkulatora  opłat notarialnych przy zakupie nieruchomości .

To co musisz koniecznie wiedzieć, to fakt, że zawód notariusza został w sporym zakresie uwolniony i liczba notariuszy bardzo wzrosła. Powinno to klientów cieszyć, ponieważ nie ma nic piękniejszego od konkurencji. Pamiętaj, zadzwoń do kilku biur notarialnych i poproś o wyliczenie kosztu aktu notarialnego. Porównaj oferty, potarguj się i wybierz najtańszą dla Ciebie.

 

Rata stała kontra rata malejąca

Zasada działania obu sposobów spłaty jest dość prosta. Przy ratach stałych spłacamy równą ratę, na którą składa się rosnący z każda ratą kapitał i malejące, z każdą ratą odsetki. Przedstawia to rysunek 1. Oczywiście nie zaczynasz spłaty od samych odsetek. Jest na początku jakaś część spłacanego kapitału, ale generalnie w pierwszych latach spłacasz mniejszą część kapitału na korzyść odsetek.

W ratach malejących (rysunek 2), przez cały okres spłacasz taką samą ratę kapitałową, a odsetki na początku są większe, ponieważ są liczone od większej kwoty zadłużenia. Z biegiem spłaty odsetki są liczone od mniejszego zadłużenia kapitałowego, więc są coraz niższe.

Rysunek 1.

Kredyt hipoteczny - odsetki a kapitał

Rysunek 2.

Kredyt hipoteczny wrocław

 

Odsetki łączne przy ratach malejących będą zawsze niższe od odsetek łącznych w ratach stałych.

Pozostaje jeszcze pytanie, jaki sposób spłaty wybrać?

Spłaty malejące wydają się atrakcyjniejsze. Odpowiedź jest jak zwykle taka sama. To zależy.

Zależy od tego, czy stać Ciebie na spłatę rat malejących. Są one sporo wyższe w pierwszym okresie od rat równych. Jeżeli stać Ciebie na spłatę i masz zdolność na wzięcie takiego rodzaju spłat, to polecam raty malejące. Są one też oczywistym wyborem jeżeli planujesz spłacić kredyt wcześniej. Czasami klienci wiedzą, że na przykład za kilka lat sprzedadzą ziemię lub inną nieruchomość. Wiedząc o tym wcześniej wybiorą raty malejące. Przez te kilka lat przy ratach malejących spłaca się dużo więcej kapitału niż przy ratach stałych.

Jeżeli natomiast Twoja obecna zdolność jest „na styk”, lub wszystkie nadwyżki planujesz przeznaczać na np. wykończenie nabywanej nieruchomości, to po prostu zdecyduj się na raty stałe. Zawsze po kilku latach możesz zamienić spłaty na malejące. Wymagać to będzie wprawdzie aneksu do umowy kredytowej, ale to jest koszt od 150 do 300 PLN i czasami warto go ponieść.

 

Okres kredytu – na jak długo wziąć kredyt?

Obecnie maksymalny okres na jaki można wziąć kredyt hipoteczny to 35 lat. Oczywiście, czy możesz wziąć aż na tak długo zależy od tego ile lat masz obecnie. Banki ustalają maksymalny wiek klienta jaki może mieć, gdy spłaci kredyt o jaki wnioskuje. Obecnie banki bez odstępstw nie pożyczą Tobie pieniędzy na dłużej niż 35 lat i nie dłużej, niż różnica pomiędzy 80, a Twoim obecnym wiekiem.

Zakładając, że o kredyt wnioskuje 56 latek, to maksymalnie otrzyma kredyt na 80 – 56 = 24 lata.

Musisz zdawać sobie sprawę, że im dłuższy okres kredytowania, tym więcej zapłacisz odsetek i innych kosztów. Po prostu, kredyt na dłuższy okres będzie droższy od krótszego udzielonego na takich samych warunkach.

Oczywistym jest również, że im krótszy okres kredytowania, tym wyższa rata miesięczna.

Teraz tylko powinieneś zestawić te informacje i wybrać najkrótszy możliwy okres kredytowania, biorąc pod uwagę konieczność udźwignięcia raty spłaty.

 

Kredyt hipoteczny krok po kroku

Większość z nas niestety nie jest w stanie zakupić swojego wymarzonego mieszkania za gotówkę i chcąc nie chcąc jest zmuszona posiłkować się kredytem hipotecznym.

W tej części artykułu postaram się przybliżyć Tobie, jak powinien wyglądać cały proces od czasu, gdy podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania do czasu zamieszkania w nim.

Cały proces według mnie nie jest skomplikowany, ale dla większości z Was to na pewno spory problem i powód do obaw.

Zacznijmy więc.

 

Badanie zdolności kredytowej

Więc postanowione. Kupujesz mieszkanie.

Jest to najważniejsza decyzja, ale bardzo często jeszcze przed ostateczną decyzją o zakupie zadajesz sobie najważniejsze pytanie z punktu widzenia kupującego:

Na jakie mieszkanie mnie stać ?

a to prowadzi do dwóch kolejnych pytań:

Jaka jest moja maksymalna zdolność kredytowa, a więc jaki maksymalny kredyt mogę uzyskać ?

oraz

Jak mniej więcej będzie wyglądała rata kredytu przy określonej kwocie?

 

Powinieneś/naś sobie koniecznie odpowiedzieć na te pytania zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę rezerwacyjną czy przedwstępną.

Na oba pytania uzyskasz odpowiedzi na trzy sposoby:

  • Możesz poszukać w internecie kilku kalkulatorów i na ich podstawie wyliczyć ratę i maksymalną zdolność,
  • odwiedzić kilka banków gdzie doradcy również pomogą Tobie uzyskać odpowiedź na te pytania,
  • bądź skorzystać z pomocy niezależnego doradcy kredytowego.

Tutaj będę stronniczy i powiem, że według mnie najlepiej wybrać trzecią opcję. Argumentów za jest kilka, ale decydującymi wydaje się po pierwsze możliwość otrzymania pełnej informacji w jednym miejscu, ale też możliwość otrzymania porady co do wyboru jednej lub kilku ofert. Niebanalnym argumentem jest również oszczędność czasu i zwalenie większości formalności na specjalistę.

W pierwszej części artykułu już o tym pisałem, ale powtarzać będę do znudzenia.

Ufaj doradcom, ale ich sprawdzaj.

Chodzi przecież o ogromne sumy pieniędzy i Twój majątek.

Jeszcze jedna, ważna uwaga.

Najczęściej osoby badające swoją zdolność odwiedzają 2-3 banki i na tej podstawie szacują jaka jest ich maksymalna zdolność kredytowa. Pisałem już, że mamy ponad 20 instytucji finansowych, w których możesz otrzymać kredyt hipoteczny, a zdolność w każdej z nich jest liczona inaczej.

Przykładowo jeśli przyjmiemy, że zdolność sprawdza rodzina z jednym dzieckiem, zarabiająca 6.000 PLN brutto, to różnica pomiędzy bankiem który oferuje najwięcej środków, a tym, który oferuje ich najmniej przekracza 50.000 PLN !!!

Jest to około 20 % różnicy, a więc przepaść.

 

OK.

Sprawdziłeś/aś już zdolność, wiesz w jakich widełkach cenowych musisz się poruszać przy poszukiwaniu mieszkania więc….

 

 Poszukiwanie mieszkania

Większość osób poszukujących mieszkania zaczyna to robić od przeglądania ogłoszeń zamieszczonych w intrenecie.

Można też skorzystać z usług biura nieruchomości – pośrednik pomoże nam w znalezieniu tej wymarzonej nieruchomości, a także pomoże w załatwieniu wszystkich formalności.

Dokładnie wybór nieruchomości opisany jest tutaj.

 

Umowa przedwstępna

Znalazłeś/aś już wymarzone mieszkanie i jest pięęęękne.

Super, to teraz czas na podpisanie umowy przedwstępnej. Taka umowa określa kilka rzeczy:

  • opisuje dokładnie przedmiot umowy czyli mieszkanie (powierzchnię, ilość pomieszczeń, nr księgi wieczystej),
  • określa za ile zobowiązujesz się kupić dane mieszkanie i czy wniosłeś/aś zadatek/zaliczkę,
  • określa termin do kiedy ma nastąpić sprzedaż, a więc datę zawarcia aktu notarialnego zakupu u notariusza.

 

Nie byłbym sobą gdybym w tym miejscu nie zwrócił Twojej uwagi na dwa bardzo ważne zapisy w umowie przedwstępnej.

Po pierwsze różnica pomiędzy zadatkiem, a zaliczką. Sprzedający różnie zapisują wniesione przez Ciebie środki i rzadko zdajesz sobie sprawę jak duża jest różnica w tych dwóch podobnie brzmiących słowach, a sprawa dotyczy Twoich pieniędzy i Twojego bezpieczeństwa.

Zarówno zadatek jak i zaliczka to kwota, która przy podpisaniu umowy zakupu u notariusza będzie stanowiła wkład na poczet nabycia mieszkania. Zawierając akt nabycia nieruchomości o tę kwotę będziesz musiał pomniejszyć należność dla sprzedającego.

Różnica pomiędzy zadatkiem i zaliczką powstaje, kiedy nie dojdzie do transakcji. Jeżeli sprzedający wycofa się z umowy z jakichkolwiek powodów, a ma do tego prawo. Wtedy…. uwaga …… zaliczka zostanie przez niego zwrócona i na tym koniec.

Natomiast zadatek będzie musiał być zwrócony w podwójnej wysokości. Więc w interesie sprzedającego jest by wpłacona kwota była zaliczką, a Twoim jako kupującego by był to zadatek. Zadatek chroni obie strony, ale jeżeli zależy Tobie na kupnie mieszkania to daj spory zadatek, a zdobędziesz prawie pewność, że zbywca się nie wycofa. Jeżeli jednak to nastąpi to na otarcie łez pozostanie Tobie dodatkowa gotówka.

Drugą rzeczą, na którą powinieneś zwrócić uwagę to termin zawarcia umowy. Pamiętaj, że procedura kredytowa trochę trwa, a jeżeli termin minie to sprzedający będzie mógł zgodnie z prawem zatrzymać sobie zadatek. Swoim klientom proponuję by termin zawarcia umowy przyrzeczonej był minimum dwumiesięczny. Cała procedura wprawdzie trwa w zależności od banku tydzień do miesiąca, ale „górka” jest ze wszech miar potrzebna i pozwala spokojnie spać bez obaw o swoje zainwestowane środki.

 

Wybór banku i złożenie wniosku

Jeżeli spodziewasz się, że w tym miejscu wymienię banki, do których najlepiej złożyć wniosek, to się niestety zawiedziesz.

Niemożliwym jest podanie jednego czy kilku uniwersalnych banków, w których możesz się finansować.

Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji finansowej, prawnej i osobowej.

Jak to mówią starzy doradcy finansowi, ilu klientów tyle sytuacji.

Dlatego znowu powtórzę, najlepiej mieć dobrego, sprawdzonego doradcę, który przeprowadzi Ciebie przez meandry przepisów bankowych i prawnych.

Jeżeli już bank został wybrany to pozostaje skompletowanie dokumentacji i złożenie wniosku. Dokumenty potrzebne do złożenia wniosku są dość standardowe, ale oczywiście zależą od Twojej sytuacji.

Generalnie dzielą się na:

  • dokumenty osobowe (kopie dokumentów tożsamości, wszelkiego rodzaju licencje, dyplomy itp., historie rachunków i kilka innych w zależności od Twojej sytuacji)
  • dokumenty finansowe (zaświadczenia o zarobkach, ale jeżeli prowadzicie działalność to ilość dokumentów finansowych puchnie)
  • dokumenty dotyczące nabywanej nieruchomości (wszelkie akty własności, w zależności od rodzaju nieruchomości dokumenty są inne)

Dokładną listę niezbędnych dokumentów otrzymasz od doradcy w banku bądź biurze.

Dodatkowo dobry doradca finansowy pomoże Tobie wypełnić wniosek.

 

Jeszcze jedna ważna rzecz na koniec.

Zalecam składanie, o ile to możliwe, wniosku równolegle do 2-3 banków. Jest to trochę bardziej kłopotliwe, ale unikniemy przez tę czynność, bądź zminimalizujemy szansę, odmowy i nie kupienia mieszkania. Poza tym posiadając decyzję w kilku bankach możemy negocjować warunki. To często przekłada się na dużo lepsze warunki. Pamiętaj tylko, że złożenie wniosków do kilku banków to kilka zapytań w Biurze Informacji Kredytowej (BIK), a duża ilość zapytań obniża Twoją wiarygodność.

Zalecam więc maksymalnie 2-3 wnioski.

 

Procesowanie wniosku przez bank

Z doświadczenia wiem, że czas procesowania wniosku w banku zależy w dużym stopniu od kompletności złożonych dokumentów, oraz wyboru odpowiedniego doradcy. Po prostu jeżeli wcześniej dobrze przygotujesz dokumenty, to analityk nie będzie musiał prosić o dosłanie braków i odkładać wniosku do szuflady.

Doradca w banku może być szybki, dokładny i może mu zależeć na błyskawicznym prze-procesowaniu wniosku, a może nie posiadać tych zalet i wniosek utknie na kilka dni……tygodni…….zawsze.

 

Decyzja kredytowa i podpisanie umowy

Jeżeli już bank zdecyduje się sfinansować Twoją transakcję to otrzymasz decyzję kredytową.

Często zawiera ona jeszcze jakieś warunki, które musisz spełnić, żeby dokończyć transakcję. Jest to również jednoznaczne z tym, że bank chce Ciebie jako swojego klienta.

Pytanie brzmi teraz – czy  chcesz taki bank?

Teraz jest ostatni moment, żeby negocjować warunki, ale również sprawdzić dokładnie wszystkie zapisy oraz koszty. Oczywiście pozostaje jeszcze umowa kredytowa, ale ona zawierać będzie wszystkie warunki z decyzji.

Radzę więc, że o ile wcześniej trzeba było działać szybko, to teraz poświęć trochę czasu na analizę. Posiłkuj się doradcą, rodziną i kim tylko możesz i mu ufasz.

Po spełnieniu warunków do umowy bank sporządzi umowę kredytową gotową do podpisania.

Moja rada – poproś bank o wzór swojej umowy na kilka dni przed podpisaniem i dokładnie ją przeczytaj. Jeżeli jakieś zapisy są niejasne poproś o wyjaśnienie.

Może masz zaprzyjaźnionego prawnika w rodzinie?

Jeżeli tak, daj jemu do przeczytania.

 

Uruchomienie kredytu i formalności po

Podpisałeś/aś już umowę kredytu ?

Super, to teraz nadeszła pora na umówienie się już z notariuszem.

 

Umowa u notariusza i co dalej…

Po zawarciu umowy w formie aktu notarialnego możesz w końcu poczuć się właścicielem swojego wymarzonego mieszkania.

Nie oznacza to jednak końca pracy.

Musisz jeszcze „odwiedzić” kilka instytucji.

W urzędzie miasta lub gminy musisz poinformować o nabyciu mieszkania, aby od tej pory Ciebie wpisali jako nowego właściciela i płatnika podatku od nieruchomości.

Powinieneś również przepisać na siebie umowę w zakładzie energetycznym, gazowni itp. oraz powiadomić o zmianie adresu do korespondencji bank, zakład pracy i wszystkie inne instytucje wymagające aktualizacji powyższych danych.

Warto też odwiedzić zarządcę wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielnię mieszkaniową, do której przynależy mieszkanie, aby powiadomić o zmianie właściciela.

 

Informacje o naszej aktualnej ofercie kredytowej są dostępne poniżej:

Nasza aktualna oferta kredytowa

Jeżeli masz pytania to śmiało zostaw swój numer i umów się z nami na konsultację 🙂

 

Ufffff, teraz to już naprawdę koniec.

MIŁEGO I SPOKOJNEGO MIESZKANIA